Tilläggsbyggande i Esbo
Staden planlägger ny bebyggelse mest i redan bebyggda områden så att stadsstrukturen kompletteras hållbart. Esbo stad vill också i denna fråga vara en föregångare vid stävjande av klimatförändringen. Den nya byggrätt som ingår i detaljplanerna årligen räcker till för hem för nästan 8 000 invånare.
Staden förhåller sig positiv till husbolagens ansökningar om detaljplaneplanändringar och till byggande som förtätar den urbana miljön. En förskjutning av planläggningens tyngdpunkt mot kompletteringsbyggande försvårar dock arbetet. Komplicerade planeringsfrågor som gäller trånga tomter kan förlänga processens längd.
Ett projekt där det är frågan om kompletterande byggande kan inledas på många sätt. Staden kan själv inleda ett projekt på en obebyggd tomt som staden äger. Om det redan finns bebyggelse på tomten, är det i allmänhet fastighetens ägare eller innehavare som tar initiativ till tilläggsbyggande.
Om det finns oanvänd byggrätt på tomten, kan bygglov för ett projekt enligt detaljplanen sökas utan undantagsbeslut eller detaljplaneändring. En tomts byggrätt får man ur detaljplanen. Detaljplanen hittar man via Esbo karttjänst(extern länk, öppnas i ett nytt fönster). Innan planeringen inleds är det skäl att kontakta områdets planläggare, som kontrollerar att detaljplanen är uppdaterad och bedömer projektet ur stadens synvinkel; staden tar inte ställning till projektets ekonomiska lönsamhet.
Bygglov och ringa avvikelser i anslutning till dessa beviljas av byggnadstillsynen. För en avvikelse från detaljplanen eller någon annan bestämmelse som är större än ringa ska man ansöka om undantag hos stadsplaneringscentralen. När en befintlig byggnad byggs till väsentligt eller det byggs en helt ny byggnad på tomten, krävs i allmänhet en detaljplaneändring. Se bilagan om undantagsbesluten.
Efter att en detaljplan har trätt i kraft gör stadsmätningsenheten på ansökan av fastighetsägaren en tomtindelning eller en ändring av tomtindelningen i kvartersområdena. Därefter följer en styckningsförrättning. Stadsmätningen sköter styckningen och för in tomten i fastighetsregistret.
Vid detaljplanering av kompletterande byggande på privatägd mark förhandlar ägaren med tomtenheten fram ett markanvändningsavtal. I markanvändningsavtalet avtalas om parternas rätter och skyldigheter samt om kostnader och fördelar. Markanvändningsavtalet kan träda i kraft efter att förslaget till detaljplan varit offentligt framlagt. Ett bindande markanvändningsavtal är ett villkor för att detaljplanen ska träda i kraft. Om det är fråga om en arrendetomt, diskuteras denna fråga separat med tomtenheten i god tid innan projektet inleds. Markägaren ska som säkerhet för fullgörandet av skyldigheterna i markanvändningsavtalet överlåta en bankgaranti, inteckning eller liknande säkerhet som fastställs från fall till fall.
Enligt stadens principer för anskaffning och överlåtelse av mark samt markanvändningsavtal (se länk nedan på finska) är avtalsersättningen, som baserar sig på värdestegringen, 40–60 procent av den beräknade fördelen. Ersättningen används för byggandet av kommunalteknik i området. Avtalsersättning uppbärs endast för en nytta som överskrider 250 000 euro. Vid gemensamma projekt för flera fastigheter gäller tröskeln för varje markägare särskilt, vilket gör gemensamma projekt mer lockande.
I markanvändningsersättningen vid kompletterande byggande i bostadskvarter beaktas de kostnadsfaktorer som är nödvändiga vid byggandet av den nya byggrätten. Sådana kan vara värdet på ett gårdsområde på vilket en ny byggnad byggs, kostnaderna för bilplatsarrangemang, besvärligt genomförande (till exempel extra våningar) eller till exempel byggandet av hissar. Ett markanvändningsavtal träffas endast då avtalsersättningen är över 5 000 euro. För betalningen av ersättningen fastställs alltid en frist (vanligen tre månader).
Lösningen för och dimensioneringen av parkeringen är en nyckelfråga vid kompletterande byggande med tanke på projektets genomförbarhet och lönsamhet. Om ett tilläggsbyggnadsprojekt placeras på ett eller flera bolags parkeringsplats, måste bilplatserna för gamla och nya byggnader ordnas någon annanstans. I praktiken innebär detta ofta ett parkeringshus, ett bildäck eller en centraliserad parkeringsanläggning som eventuellt placeras utanför tomten. Alterneringsparkering, poolbilar och bilplatser som inte reserverats kan minska behovet av bilplatser med upp till 20–30 procent.
Stadens anvisningar för kalkylering av bilplatser är från 2015. Vid tilläggsbyggnad kan behovet av bilplatser på tomten bedömas från fall till fall på vissa villkor. I allmänhet är det bra med tanke på parkeringen om man kan se området i större utsträckning än bara en tomt.
Byggnadstillsynen (på finska) ger anvisningar om planeringen, styr och ger råd om byggandet samt beslutar om tillstånd för byggande. Utgångspunkten är att ett husbolags tilläggsbyggnadsprojekt inte medför något som avviker från normal praxis.
För två områden – Olars(extern länk, öppnas i ett nytt fönster) (på finska) och Kyrkträsk(extern länk, öppnas i ett nytt fönster) (på finska) – finns det riktlinjer för förfaringssätten när lokaler på gatuplanet omvandlas till bostäder. I dessa områden kan byggnadstillsynen bevilja bygglov för ändring av användningsändamålet när avvikelsen är ringa. I andra områden samt i områden där det vid utredning om parkeringen har konstaterats ett stort underskott av bilplatser kräver en ändring av användningsändamålet ett beslut om undantag som beviljas av stadsplaneringscentralen.
Det har gjorts utredningar om kompletterande byggande i många stadsdelar och dessutom har det gjorts många granskningar på kvartersnivå i Esbo. Vid granskningen av kompletterande byggande i Stensvik (på finska) har man tagit fram riktlinjer och principer för kompletterande byggande i området. Möjligheterna till kompletterande byggande i Sökö (på finska) utreds tillsammans med områdets invånare, markägare och andra aktörer. Motsvarande utredningar görs för många andra områden i Esbo.
Stadsplaneringsnämnden har godkänt en utredning om kompletterande byggande i Karabacka (på finska) som en helhetsplan som utvecklas. Den ska styra detaljplaneändringar i Karabacka. Nämnden beslutade också att Karabacka blir föremålet för ett pilotförsök inom kompletterande byggande. Försök med kompletterande byggande i småhusområden har genomförts i Frisans och Nöykis. En utredning (på finska) har också gjorts om principerna för att höja Tapiolas bostadshus(extern länk, öppnas i ett nytt fönster).