Anvisningar för husbolagens tilläggsbyggande

När stora renoveringar är aktuella, funderar husbolagen ofta på om en del av kostnaderna kan täckas med ett tilläggsbyggnadsprojekt och hur detta kan genomföras. På förslag av husbolagets styrelse eller delägare kan bolagsstämmans majoritet besluta att frågan ska utredas. Ju större samförstånd som nås, desto stabilare är projektets grund.

Först klarläggs behövliga ändringar av bolagsordningen, den befintliga detaljplanen och byggrätten samt bilplatserna och minimiantalet bilplatser som krävs. Den planläggare på staden som ansvarar för detaljplaneringen av området ger en preliminär syn på ramvillkoren för projektet, såsom huruvida projektet kan genomföras med undantagslov eller om det krävs en ändring av detaljplanen (se faktarutan). Om det inte uppstår oöverstigliga hinder, avtalar husbolagets styrelse om ett möte med stadens centrala aktörer. Representanter för stadsplaneringscentralen, byggnadstillsynen och tomtenheten ger anvisningar för den fortsatta planeringen.

Husbolaget vill bygga till – frågor som ska dryftas med planläggaren:

1. Vem äger fastigheten?
2. Är projektet ett nybygge eller är det en höjning eller förstoring eller rivning och nybygge?
3. Tillåts byggande, har det gjorts upp en områdesplan för kompletterande byggande, har området eller byggnaderna kulturhistoriska värden?
4. Vilket slags byggande lämpar sig i området? Hur ska byggnaderna placeras så att till exempel utsikten och stadsbilden bildar en fungerande helhet?
5. Hur ordnas parkeringen? Hur många bilplatser behövs för nuvarande och för nya invånare?
6. Finns det plats för tillbyggnad och parkering på tomten? Skulle det vara möjligt att expandera till granntomten?

Det är bra att ordna diskussionsmöten, expertmöten och workshoppar för bostadsaktieägarna för att identifiera alternativ, risker och möjligheter. Man måste även preliminärt planera hur intäkterna från projektet ska schemaläggas.

För att kartlägga projektets gynnsamma framskridande och eventuella partnerskap bör man också öppna en dialog med grannfastigheterna. Det kan vara fördelaktigt att välja samma entreprenör för att genomföra renoverings- och/eller tilläggsbyggnadsprojekt på flera fastigheter. 

Varken bostadsaktiebolag eller disponenter har i allmänhet varken kompetens eller resurser för ett projekt av denna typ. Därför beställer styrelsen på uppdrag av bolagsstämman en projektplan för tilläggsbyggande av en arkitektbyrå. När en byggnad höjs ska behövs en konstruktionsplanerare som utreder de byggnadstekniska ramvillkoren och utarbetar konstruktionsplaner utifrån konstruktionsöppningarna.

Husbolaget kan också anlita en särskild planeringskonsult för att sammanställa projektet fram till valet av byggbolag. På basis av genomförandet och placeringen av tilläggsbyggandet, planer för tomten och parkeringen samt en projektplan som inkluderar en lönsamhetskalkyl beslutar bolagsstämman om man ska ansöka om en detaljplaneändring. Om det ännu inte finns någon genomförandepartner, beslutar bolagsstämman också om i vilket skede genomförandet av projektet upphandlas.

Bolaget kan också redan i detta skede inleda samarbete med ett byggbolag, ett byggherrebolag eller en investerare. Om projektet visar sig vara möjligt att genomföra och lönsamt för båda parter ingås ett föravtal om tomtköp eller tecknande av aktier, avtalas om villkoren för ingående av ett slutligt köpeavtal och ombeds staden att inleda utarbetandet av en detaljplaneändring. I föravtalet ska man också avtala om hur kostnaderna fördelas ifall att projektet inte genomförs.

Efter behandlingen av ansökan om detaljplaneändring inleder stadsplaneringscentralen utarbetandet av planen i samarbete med bolagets representant och den arkitektbyrå som utarbetat projektplanen. Inom tilläggsbyggandet ska, redan på grund av parkeringsarrangemangen, ett större område granskas, såsom kvarteret. Det är frågan om byggnadskroppar, funktionella lösningar och fastställande av kvalitetsmål.

När detaljplaneändringen aktualiseras utreds också behovet av ett markanvändningsavtal med tomtenheten eller, när fastigheten är belägen på en arrendetomt, behövliga ändringar i arrendeavtalet. De egentliga förhandlingarna om ett markanvändningsavtal inleds när stadsplaneringsnämnden har godkänt förslaget till ändring av detaljplanen och stadsmätningen har tagit fram uppgifter om användningsändamål, arealer och byggrätter. Vid behov ska utredningsplanen över kommunalteknik uppdateras för att man för avtalsförhandlingarna ska få väsentlig information om de kostnader för kommunalteknik som genomförandet av planen förutsätter.

Markanvändningsavtalet kan träda i kraft när stadsplaneringsnämnden har godkänt ett detaljplaneförslag och det har varit offentligt framlagt, som är ett villkor för att detaljplanen kan träda i kraft. Alla detaljplaner till vilka det hör ett markanvändningsavtal kräver stadsstyrelsens godkännande.

Staden fakturerar vanligen den till markanvändningsavtalet hörande markanvändningsersättningen inom tre månader från det att detaljplanen har vunnit laga kraft. Från fall till fall kan ersättningen delas upp i flera betalningsposter eller bindas till tidpunkten för överlåtelse av byggrätt. Det ställs dock alltid en bakre gräns för betalningen av avtalsersättningen.

När detaljplanen har trätt i kraft gör staden en tomtindelning på basis av vilken styckning kan utföras. Vid styckningen avskiljs den aktuella tomtdelen från den ursprungliga tomten till en egen fastighet. Om ett avtal om försäljning av en tomtdel inklusive byggrätt redan tidigare har undertecknats eller om ett byggbolag har köpt aktier i husbolaget och till dessa bunden byggrätt som fastställts i detaljplanen, inleder byggbolaget eller byggherren genomförandet av byggprojektet enligt den nya detaljplanen. Den som genomför projektet kan påskynda försäljningen av bostäder genom att erbjuda invånarna i den fastighet som sålt byggrätt en bostad i den nya byggnaden.