Alternativa sätt att genomföra tilläggsbyggande

De huvudsakliga alternativen för ett bostadsaktiebolag är att sälja (eller mer sällan arrendera ut) en del av tomten eller genomföra en riktad emission, varvid de nya bostäderna byggs inom det gamla bolaget.

Olika förfaranden kräver olika slags beslut i husbolaget. Vid beslutsfattandet ska bestämmelserna i bolagsordningen beaktas. 

Om det finns plats på tomten, kan en del av tomten klyvas och säljas (eller arrenderas ut) till den som bygger den nya byggnaden. Då säljer bolaget den nya byggrätten som detaljplaneändringen medför. En ny tomt kan också bildas genom att stycka den från flera granntomter. Staden kan lösa in tillbaka en del av en arrendetomt av husbolaget. I samband med detta förnyas arrendeavtalet för den återstående delen.

När en del av ett bostadsaktiebolags fastighet avskiljs för försäljning för grundande av ett nytt bostadsaktiebolag, kan beslutet fattas med enkel majoritet på bolagsstämman. En del av en fastighet kan avskiljas genom styckning eller genom att en ny byggnad byggs på samma tomt genom förvaltningsfördelningsavtal. Om det på grund av överlåtelse av en del av en fastighet blir nödvändigt att göra ändringar i bolagsordningen, krävs 2/3 majoritet av de röster som avgetts vid bolagsstämman och av de företrädda aktierna. Om överlåtelsen gäller rum som är i aktieägarnas besittning eller väsentligt inverkar på användningen av aktieägarnas lägenheter, krävs samtycke av samtliga aktieägare för beslutet.

När tilläggsbyggandet sker inom ett husbolag och antalet bostadsaktier därför ökar, kan majoriteten av bolagsstämman 2/3 besluta om försäljning av byggrätten, ändring av bolagsordningen och överlåtelse av aktier. Om byggnaderna är av mycket olika nivå, fogas till bolagsordningen ofta en bestämmelse om åtskiljande av underhållskostnaderna för de olika  byggnaderna.

Alternativa sätt att genomföra tilläggsbyggande är att höja eller utvidga en byggnad eller ändra lägenheters eller lokalers ändamål. Till exempel en vind eller en bottenvåning kan omvandlas till bostäder. En gammal byggnad kan bevaras eller rivas och en ny byggnad byggas på tomten.

De bärande konstruktionerna i flervåningshus tål ofta tyngden av en eller två extra våningar. Två våningar är ofta en förutsättning för projektets lönsamhet. Konstruktionsplaneraren utreder de byggnadstekniska alternativen och kostnaderna. För höjningen finns det fabrikstillverkade typlösningar som förkortar byggtiden att tillgå. För en extra våning i ett hus med högst sju våningar kan lätta träelement användas.

Extra våningar kräver ofta en ändring av detaljplanen. Ibland kan husbolaget beviljas undantag från detaljplanen för ändring av en vindsvåning till bostäder. Förutsättningen för beviljande av undantag är att projektet inte överskrider tröskeln för vad som räknas som betydande byggande och att motsvarande undantag också kan beviljas andra i området. Utgångspunkten är att förändringar inom byggnadens yttermantel kan beviljas undantag lättare än förändringar av byggnadens yttre gestalt. Om husbolaget vill riva vindsvåningen och ersätta den med en bostadsvåning kan det krävas en ändring av detaljplanen på grund av att stadsbilden ändras. Varje fall prövas särskilt med beaktande av projektets och områdets särdrag.

En extra våning och inkomsten av detta ger husbolaget en möjlighet att bygga hissar och förbättra tillgängligheten i huset. Med en extra våning kan man kanske undvika en stundande takrenovering. Vid byggandet av en extra våning kan det visa sig nödvändigt att renovera fasaden.

En byggnad kan kanske förlängas genom att bygga vidare på en fönsterlös gavel, eller förstoras genom att lägga till en balkongzon. När tomtens storlek begränsar byggandet kan den nya byggnaden göras högre än den gamla. Behovet av en ändring av detaljplanen beror bland annat på hur mycket oanvänd byggrätt det finns och på byggnadsytans gränser.

Det kan vara förnuftigt att ändra utrymmen som har liten användning, såsom källare på marknivå, till bostäder eller kontor. Initiativet till ändring av en delägd affärslokal till bostad kommer ofta från delägaren, eftersom en bostad ger bättre avkastning vid försäljning eller uthyrning.

Vid småskaligt tillbygge är processen samma som vid nybygge: vid byggande av en extra våning, ändring av en vindsvåning till bostäder, ändring av arbets- eller affärslokaler till bostäder eller dylikt kan bolagsstämman med 2/3 majoritet besluta om en ändring av bolagsordningen och nyemission av aktier (om inte bolagsordningen är striktare). En affärslokal vars användningsändamål ändras kan ha till och med dubbelt vederlag och ändringen av detta kräver samtycke av alla aktieägare.

I ett bostadsaktiebolag fastställs en aktielägenhets användningsändamål i bolagsordningen. För att ändra detta krävs 2/3 majoritet av de på bolagsstämman företrädda aktierna och de avgivna rösterna om inte bolagsordningen är striktare.

På tomten kan det finnas plats för en ny byggnad utöver de befintliga eller det kanske är skäl att ersätta en gammal byggnad i dåligt skick med en helt ny byggnad. Beroende på detaljplanen kan det vara möjligt med byggnader som avviker från de nuvarande, såsom att komplettera flervåningshus med småhus. Här bör man dock beakta att ju mindre värd byggrätten är, desto större tilläggsbyggnad behövs. När en gammal byggnad rivs ska nybyggnadsrätten i allmänhet vara 2–3,5 gånger större för att det ska vara lönsamt.

Om bostadsaktiebolaget har exceptionellt stora renoveringsbehov, kan en försäljning av aktier till en fastighetsutvecklare och ett nybygge komma i fråga. Detta kräver förhandlingar med kommunen om omfattning och villkor samt ett markanvändningsavtal. Nybyggnadsprojektets omfattning och planeringslösningarna inverkar på bostadsaktiebolagets och tomtens värde. De gamla aktieägarna kan dra nytta av en större byggrätt i en ny detaljplan, jämfört med att aktierna säljs före detaljplaneändringen.

Lagen om ändring av lagen om bostadsaktiebolag 183/2019(extern länk, öppnas i ett nytt fönster) underlättar beslutsfattandet om och genomförandet av nybygge efter rivning. Bolagsstämman kan med 4/5 majoritet besluta om rivning och nybygge så att delägarna får nya lägenheter i den nya byggnaden i enlighet med jämlikhetsprincipen, men den besittningsrätt till aktielägenheten och andra rättigheter och skyldigheter som aktierna medför i bolaget ändras inte. I lagen finns också bestämmelser om den plan för rivning och nybygge som ska utarbetas för beslutsfattandet och om ett utlåtande om planen av en oberoende sakkunnig. De aktieägare som inte vill delta i projektet har rätt att kräva inlösen av sina aktier till gängse pris.

Rivning och nybygge är ett alternativ för genomförande och finansiering av renoveringsprojekt, i synnerhet på fastigheter som byggdes på 1960–80-talen. Rivning och nybygge förutsätter systematiskt, föregripande underhåll av husbolaget: hela processen kan pågå 3–6 år längre än till exempel ett stambyte. Rivning och nybygge kan vara det mest kostnadseffektiva sättet att klara av underhållsbehoven, även om en investering i rivning och nybygge är större än en investering i ombyggnad. Projektets lönsamhet beror bland annat på bolags byggnaders skick, bolagets ekonomi, fastighetens läge och byggrättens värde, tilläggsbyggnadsrättens storlek och parkeringslösningarna. Med räknaren för rivning och nybygge(extern länk, öppnas i ett nytt fönster) får du en allmän uppfattning av faktorer som påverkar lönsamheten när det är förnuftigt att åtminstone utreda möjligheten att genomföra rivning och nybygge. 

Lagändring om rivning och nybygge: Lag om ändring av lagen om bostadsaktiebolag 183/2019(extern länk, öppnas i ett nytt fönster)