Kaavoituksen käsitteet haltuun

Kaavoitusta tekevät Suomessa kunnat ja kaupungit. Kaupungilla töissä olevat kaavasuunnittelijat tekevät kaavoja yhdessä eri alojen asiantuntijoiden, viranomaisten ja maanomistajien kanssa. Koulutukseltaan he voivat olla esimerkiksi arkkitehtejä, insinöörejä, liikennesuunnittelijoita tai maisema-arkkitehtejä. Kaavasuunnittelijan työtä ohjaavat monet reunaehdot ja säädökset. Hän huomioi työssä myös asukkailta tulleen palautteen, ja sovittaa kokonaisuuden lopulta yhteen kaavaksi.

Osan kaavoista hyväksyy kaupunkisuunnittelulautakunta. Osa kaavoista jatkaa vielä kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi, ja osa valtuuston hyväksyttäväksi.

Asemakaava ohjaa yksittäisen alueen, kuten korttelin tai tontin, rakentamista ja käyttöä. Se kertoo esimerkiksi, miten paljon ja millaisia taloja voidaan rakentaa, missä kadut kulkevat, mihin tulee viheralueita ja mitä alueella jo olevaa suojellaan. Sen jälkeen, kun asemakaava on hyväksytty ja tullut voimaan, alueen rakentaminen voi alkaa. Maanomistajan on tällöin haettava vielä rakentamislupaa.

Yleiskaava on nimensä mukaisesti yleispiirteinen suunnitelma. Se ohjaa tarkempaa suunnittelua eli asemakaavojen tekoa.

Yleiskaava ohjaa kaupungin kehitystä pitkällä aikavälillä. Kun yleiskaavaa laaditaan, tulevaisuutta ennakoidaan useamman vuosikymmenen ajalle. Yleiskaavalla kaupungin muutosta pyritään ohjaamaan toivottuun suuntaan.

Yleiskaava voi koskea koko kuntaa tai sen osaa. Vain tietylle kunnan alueelle laadittavaa yleiskaavaa kutsutaan osayleiskaavaksi.

Yleensä kaava koostuu kaavakartasta ja kaavamääräyksistä. Niillä määritellään muun muassa eri alueiden käyttötarkoitukset, kortteleiden ja katualueiden rajat, rakennusoikeudet ja rakennusten kerrosluvut.

Kaavakartalla tarkoitetaan juridista kaavapiirrosta. Kaavakartta sisältää kaavamerkintöjä, joilla esitetään alueiden rajoja, käyttötarkoituksia, rakentamisen määriä ja muita muita alueiden käyttöön liittyviä yksityiskohtia ja kuvauksia. Käytännössä kaavamerkinnät ovat esimerkiksi erilaisia värialueita, kirjaimia ja numeroita, viivoja, rastereita ja symboleja. Kaavamääräykset puolestaan selittävät ja tarkentavat kaavamerkintöjä sanallisesti.

Tärkeä dokumentti on myös kirjallinen kaavaselostus. Siinä kerrotaan, millaiseen ratkaisuun kaavatyön aikana on päädytty ja millä perusteilla. Lisäksi kerrotaan, mitä vaikutuksia kaavaratkaisulla on.

Oikeusvaikutteisuus tarkoittaa, että kaavalla on suoria vaikutuksia esimerkiksi rakentamislupien myöntämiseen ja maankäyttöön. Kaavalla siis luodaan sitovia sääntöjä ja rajoituksia, jotka koskevat sekä viranomaisia että yksityisiä toimijoita.

Asemakaavoitus käynnistyy, kun maanomistaja hakee alueelle asemakaavaa tai asemakaavan muutosta, tai kun kaupunki käynnistää kaavoituksen maallaan. Kaavan vireilletulo tarkoittaa, että kaavaa aletaan valmistella. Kaupunkisuunnittelukeskus alkaa laatia kaavaa, jos sitä pidetään perusteltuna kaupungin strategiaan, sitoumuksiin ja yleiskaavaan nähden.

Kaavaprosessi pitää sisällään sekä kaavan suunnittelun että kaavan hallinnollisen käsittelyn. Kaavoitus etenee vaiheittain. Asukkailla ja muilla osallisilla on mahdollisuus osallistua monessa eri vaiheissa. Espoossa asemakaavoitus etenee näin:

• Aloitusvaiheessa suunnittelijat kokoavat suunnittelussa tarvittavat lähtötiedot. Kaavalle asetetaan tavoitteet.
• Valmisteluvaiheessa suunnittelijat laativat osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja kaavan valmisteluaineiston. Aineisto tulee nähtäville ja siitä voi jättää mielipiteen.
• Ehdotusvaiheessa suunnittelijat laativat kaavaehdotuksen, jossa he ottavat huomioon lähtötiedot, tavoitteet ja valmisteluvaiheessa saadun palautteen. Aineisto tulee nähtäville ja siitä voi jättää muistutuksen.
• Hyväksymisvaiheessa suunnittelijat valmistelevat kaavan hyväksyttäväksi. Luottamushenkilöt päättävät kaavan hyväksymisestä.
• Kaava kuulutetaan voimaan eli toteuttamiskelpoiseksi, jos siitä ei valiteta hallinto-oikeuteen tai jos oikeus ei hyväksy valitusta.

Lue tarkempi kuvaus asemakaavoituksen kulusta ja osallistumismahdollisuuksista eri vaiheissa.

Lue tarkempi kuvaus yleiskaavoituksen kulusta ja osallistumismahdollisuuksista eri vaiheissa.

Kuulutus on kunnan tai muun viranomaisen virallinen tiedoksianto yleisölle tai niille ihmisille, joiden elämään tiedoksi annettava asia saattaa vaikuttaa. Kaavoituksessa kuulutus tehdään kaavojen vireille tulosta ja valmisteluaineiston sekä kaavaehdotuksen nähtävilläolosta, kaavan hyväksymispäätöksestä ja voimaantulosta sekä asukastilaisuuksista.

Nähtävilläolo tarkoittaa, että tekeillä olevan kaavan tai kaavamuutoksen suunnitelmat ovat julkisesti kaikkien nähtävillä ja kommentoitavissa kaupungin verkkosivuilla. Tuona aikana suunnitelmista voi jättää mielipiteen tai muistutuksen. Tavallisesti aineisto on nähtävillä 30 päivää.

Espoon kaavakuulutukset ja nähtävillä olevat kaavat löytyvät kaupungin verkkosivustolta www.espoo.fi/fi/palvelut/kuulutukset. Verkkosivuihin voi tutustua myös Espoon kaupunkiympäristön asiakaspalvelussa (Tekniikantie 15, 2. krs, Otaniemi) ja Espoon asiointipisteissä.

Kaavan lainvoimaisuus tarkoittaa, että kaavan hyväksymispäätös on tullut lopulliseksi valitusajan päätyttyä tai valitusten käsittelyn jälkeen. Kaava kuulutetaan voimaan, jos kukaan ei valita kaavan hyväksymispäätöksestä määräajassa, tai jos valitukset hylätään hallinto-oikeudessa tai korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Kun kaava on lainvoimainen, se ohjaa rakentamista ja maankäyttöä alueella.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa kerrotaan:

• miksi kaavaa tai kaavamuutosta tehdään
• mitä on suunnitteilla ja kuinka kaavatyö etenee
• miten kaavan vaikutuksia arvioidaan työn aikana
• kuinka asukkaat ja muut osalliset voivat osallistua ja vaikuttaa suunnitteluun.

Suunnitelma tehdään lähes jokaiselle kaavalle, kun kaavoitus on käynnistynyt. Usein siitä käytetään lyhennettä OAS.

Espoon asemakaavoituksessa kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavan valmisteluaineisto esitetään yhtenä asiakirjana. Asukkaat voivat antaa palautetta molemmista.

Valmisteluaineisto julkaistaan nimensä mukaisesti kaavan valmisteluvaiheessa, työn alkupuolella. Se voi sisältää esimerkiksi alustavia havainnekuvia tai vaihtoehtoja siitä, mitä halutaan suunnitella.

Havainnekuva on kuva tai muu visualisointi, jossa esitetään kaavasuunnitelma kolmiulotteisena mallina osana ympäristöä. Havainnekuva voi auttaa hahmottamaan esimerkiksi rakennusten ulkomuotoa, piirteitä ja mittakaavaa sekä katu- ja viherympäristöä.

Espoon asemakaavoituksessa kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavan valmisteluaineisto esitetään yhtenä asiakirjana. Asukkaat voivat antaa palautetta molemmista.

Kaavaselostus on suunnittelun aikana laadittava asiakirja.  Siinä kerrotaan, millaiseen ratkaisuun kaavatyön aikana on päädytty ja millä perusteilla. Kaavaselostuksessa on tietoa muun muassa:

• alueen historiasta ja nykytilasta
• suunnittelun tavoitteista
• kaavan vaikutuksista ja tehdyistä selvityksistä
• kaavaratkaisun keskeisestä sisällöstä
• osallistumisesta ja vuorovaikutuksesta

Valmis kaava koostuu yleensä kaavakartasta ja kaavamääräyksistä. Niillä määritellään muun muassa eri alueiden käyttötarkoitukset, rajat, tonttien rajat, rakennusoikeudet ja rakennusten kerrosluvut.

Kaavakartalla tarkoitetaan juridista kaavapiirrosta. Kaavakartta sisältää kaavamerkintöjä, joilla esitetään alueiden rajoja, käyttötarkoituksia, rakentamisen määriä ja muita alueiden käyttöä ohjaavia määrittelyjä. Käytännössä kaavamerkinnät ovat esimerkiksi erilaisia värialueita, kirjaimia, viivoja, rastereita ja symboleja. Kaavamääräykset puolestaan selittävät ja tarkentavat kaavamerkintöjä sanallisesti.

Mielipiteeksi kutsutaan asukkaan tai muun osallisen palautetta, joka kaavasta annetaan kaavan valmisteluvaiheessa. Muistutus taas on myöhemmin eli ehdotusvaiheessa annettu palaute. Käytännössä molemmat ovat vapaamuotoisia viestejä, jotka on toimitettu kaupungin kirjaamoon kaavan ollessa nähtävillä. Molemmissa on tärkeää olla mukana kaavan nimi ja aluenumero.

Valmisteluvaiheessa suunnittelu on vielä alussa, joten mielipiteessä voi tuoda esille myös uusia näkökulmia ja ehdotuksia. Jos aineistossa on mielestäsi hyviä asioita, niistäkin on hyvä antaa palautetta, jotta ne säilyvät suunnittelun edetessä. Ehdotusvaiheessa suunnittelu on jo pidemmällä, joten siinä vaiheessa kannattaa antaa tarkentavaa palautetta.

Tärkeä osa mielipiteiden ja muistutusten käsittelyä on vastine, joka tarkoittaa kirjallista vastausta. Asukkaiden antamaan kaavapalautteeseen siis vastataan kootusti kirjallisella vastineella. Vastine kirjoitetaan sekä kaavasta jätetyille mielipiteille että muistutuksille. Vastineet käsittelee ja hyväksyy kaupunkisuunnittelulautakunta silloin, kun se käsittelee kaavaa. Tästä seuraa, että valmisteluvaiheen mielipiteisiin vastataan kaavan ehdotusvaiheessa. Ehdotusvaiheen muistutuksiin puolestaan vastataan hyväksymisvaiheessa.

Mielipiteiden ja muistutusten lisäksi kaavasta pyydetään lausuntoja. Niitä antavat esimerkiksi viranomaiset ja naapurikunnat, eivät yksittäiset asukkaat. Lausunto on asiakirja tai asiakirjojen kokonaisuus, jolla lausuntopyynnön saanut toimija esittää näkemyksensä kaavasta.

Joskus laajemmalle alueelle, kuten kaupunginosaan, tehdään alueellista suunnittelua, jota kutsutaan kaavarungoksi. Sillä havainnollistetaan tarkemmin yleiskaavassa asetettuja tavoitteita ja se ohjaa tulevaa asemakaavoitusta. Kaavarungot eivät ole oikeusvaikutteisia kuten kaavat.

Kaavarunkojen lisäksi voidaan tehdä muitakin alueellisen tason suunnittelutöitä. Niitä kutsutaan yleisnimellä maankäytön tarkastelut. Maankäytön tarkasteluita ovat kaavarunkojen lisäksi esimerkiksi alueelliset kehittämistavoitteet ja visiotyöt.

Ajantasa-asemakaava on yhdistelmä kunnan alueella voimassa olevista asemakaavoista. Espoon ajantasa-asemakaavaa voit tarkastella kaupungin ylläpitämästä karttapalvelusta(ulkoinen linkki, avautuu uuteen ikkunaan)

Aluetehokkuus on kaavoituksessa usein käytetty tunnusluku, joka ilmaisee kaavassa osoitetun rakennetun kerrosalan määrän suhteessa maa-alaan. Aluetehokkuus kytkeytyy vahvasti alueen asukasmäärään, ja sitä kautta myös alueen katuverkon, liikenneyhteyksien ja muun infrastruktuurin sekä alueen palvelujen määrään. Mitä suurempi aluetehokkuus, sitä enemmän asukkaita sekä tiheämpi katu- liikenne- ja palveluverkko.

Usein suuremman aluetehokkuuden alueet ovat kerrostalovaltaisia, mutta toisinaan samoihin aluetehokuuksiin on mahdollista päästä myös eri talotyypeillä. Pääkaupunkiseudun tämän hetken aluetehokkuustietoja löydät avoimena datana Helsinki Region Infoshare(ulkoinen linkki, avautuu uuteen ikkunaan) -sivustolta.