Voisivatko pysäköintihallit olla tulevaisuudessa palvelukeskittymiä?

SOK, Pohjola Rakennus ja YIT ovat perustaneet ensimmäisen pysäköintiyhtiön Keraan, Keran Pysäköinti 1 Oy:n. Pysäköintihalli P1 valmistuu yhtä aikaa ensimmäisten asuintalojen kanssa loppuvuonna 2024, jolloin se saadaan käyttöön heti ensimmäisten asukkaiden muuttaessa alueelle. Pysäköintipaikkoja tulee noin 530.

Kerassa haluttiin selvittää, miten pysäköintihallien yhteyteen voitaisiin tuoda muita asukkaita hyödyttäviä arjen palveluita. Keväällä 2023 teimme yhdessä WSP Finland Oy:n kanssa haastatteluselvityksen lisäpalveluiden haasteellisuudesta. Haastateltavat olivat Keran Pysäköinti 1 Oy:n osakkaita, Keran alueen projektijohtaja, pysäköintioperaattoreita ja WSP:n pysäköintiasiantuntijoita. Haastatteluissa selvitettiin eri toimijoiden näkemyksiä pysäköintihallin lisäpalveluista, kuten sähkölataus, yhteiskäyttöautopalvelu, auton pesupalvelut tai paketti- ja postipalvelut.

Lähtökohtaisesti haastateltavat suhtautuivat myönteisesti pysäköintihallin palveluiden kehittämiseen ja tarjoamiseen. Itsestään selvä lisäpalvelu on sähkölataus ja hyvin potentiaalinen yhteiskäyttöautopalvelu. Mahdollisia palveluita ovat auton pesupalvelut ja pyöräpysäköinti, mutta varauksellisesti suhtauduttiin ns. muihin palveluihin kuten kauppakassit, noutopisteet, rengasvarasto ja -vaihdot, välineiden vuokrauspalvelut, paketti- ja postipalvelut.

Haastatteluissa tunnistettiin useita haasteita pysäköintihalleissa tarjottaviin palveluihin liittyen. Yksi tunnistettu haaste on arvolisäverovähennysten kohtalo. Pysäköintitoiminta, eli alueiden vuokraus kulkuneuvojen paikoitusta varten, on pääsääntöisesti arvonlisäverollista ja silloin siihen liittyvien hankintojen ja investointien arvonlisävero voidaan vähentää. Jos pysäköintitoiminta kuitenkin muodostaa taloudellisen kokonaisuuden yhdessä arvonlisäverottoman kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisen kanssa, niin myös pysäköintitoiminta katsotaan arvonlisäverottomaksi. ”On ymmärrettävää, että jos ei ole varmuutta siitä, että arvonlisäveron vähennysoikeus säilyy, niin riski sen menettämisestä ei tule johtamaan lisäpalvelujen kirjaamiseen pysäköintiyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin.”, toteaa WSP Finland Oy:n projektijohtaja Juhani Bäckström.

Toinen iso haaste liittyy ajoittamiseen. Kun pysäköintiyhtiö perustetaan, niin kestää 5-10 vuotta, ennen kuin lisäpalveluille on kysyntää. Yhtiön perustajaosakkailla ei ole selkeää taloudellista intressiä lisäpalvelujen toteuttamiseen tai niiden mahdollistamiseen. Perimmäinen ongelma on siten maksajan löytäminen. Pysäköintipaikat ovat kalliita ja jos niiden hintaan lisätään varauksia toiminnoille, joissa ei vielä ole yrittäjiä, niin lisäkustannus jää helposti asukkaiden maksettavaksi.

Joihinkin palveluihin liittyy käytännön riskejä ja vaatimuksia, kuten rengassäilytykseen paloturvallisuusmääräyksiä ja pesupaikkoihin vedenhallintaratkaisuja. Myös henkilöautopysäköinnin ja polkupyöräpysäköinnin yhdistämisessä on turvallisuusriskejä, jos käytetään esimerkiksi yhteisiä ramppeja. Tällaisten lisäpalveluja mahdollistaminen vaatii pysäköintiyhtiöltä ennakointia ja muuntojoustavuuden huomioimista jo hallin suunnitteluvaiheessa, jotta valmiiksi rakennetaan sopivat tilat ja tekniikka ulkopuolisen palveluntuottajan käyttöön myöhemmässä vaiheessa. Asiakkaiden maksuhalukkuudesta ei tässä vaiheessa vielä ole tietoa.

Haastatteluiden perusteella lisäpalvelut, jotka liittyvät suoraan pysäköintiin tai autoihin, ovat erittäin potentiaalisia. Muiden ns. lisäpalveluiden haasteet koetaan taloudellisesti isoksi riskeiksi, koska pysäköinti on muutenkin jo kallista. Pysäköinnissä on kuitenkin tapahtunut hyvää kehitystä niin Keran suunnitelmissa kuin muillakin alueilla. Esimerkiksi tonttikohtaisesta pysäköinnistä on päästy keskistettyyn pysäköintiin ja pysäköintihallit sijaitsevat alueen reunoilla, jolloin sisäinen autoliikenne on vähäistä ja muille toiminnoille vapautuu tilaa. Lisäksi yhteiskäyttöautoille ollaan valmiita varaamaan hyvät paikat lähellä sisäänkäyntiä ja sähköautojen latausmahdollisuus tullaan varmistamaan. Pysäköinnin järjestäminen vaatii isoja investointeja. On tärkeää, että investoinnit tehdään huomioiden sekä taloudellinen että ekologinen kestävyys.

”Kerassa tavoitteena on, että pysäköintihallien palvelut olisivat osa kokonaisuutta, jolla mahdollistetaan sujuva arki ja edistetään kestävien kulkutapojen käyttöä. Esimerkiksi liityntäpysäköinti hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella on osa tätä kokonaisuutta”, sanoo Espoon kehittämispäällikkö Mari Päätalo.

Haastatteluselvitys on tehty osana Ratkaisupolku kestävän kasvun ekosysteemeihin (RAKKE) -hanketta, joka on rahoitettu Uudenmaan kestävän kasvun ja elinvoiman tuki (UKKE) –rahoituksesta.