Lisärakentamisen vaihtoehtoja

Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisen päävaihtoehdot yhtiörakenteen kannalta on myydä (tai harvemmin vuokrata) osa tontista tai toteuttaa suunnattu osakeanti, jolloin uudet asunnot rakennetaan osaksi vanhaa yhtiötä. 

Erilaiset lisärakentamistilanteet edellyttävät erilaisia päätöksentekomenettelyjä taloyhtiössä. Päätöksenteossa on huomioitava myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevat päätöksentekoa koskevat säännökset. 

Jos tontilla on tilaa, voidaan tontista lohkoa osa myytäväksi (tai vuokrattavaksi) uuden rakennuksen toteuttajalle. Tällöin yhtiö myy kaavamuutoksen tuoman lisärakennusoikeuden. Uusi tontti voidaan muodostaa myös lohkomalla se useammasta naapuritontista. Vuokratontilla kunta saattaa lunastaa vuokratontin osan takaisin taloyhtiöltä, jonka yhteydessä vuokrasopimus uusitaan jäljellä olevasta osasta.

Kun asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa myytäväksi uuden asunto-osakeyhtiön perustamiseksi, voidaan päätös tehdä yhtiökokouksessa enemmistöllä. Kiinteistön osa voidaan erottaa lohkomalla tai rakentamalla uusi rakennus samalle tontille hallinnanjakosopimuksin. Jos kiinteistön osan luovuttamisen takia yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, vaaditaan 2/3 enemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Jos luovutus koskee osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja tai vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Kun lisärakentaminen tehdään osaksi olemassa olevaa taloyhtiötä ja asunto-osakkeiden määrä näin kasvaa, yhtiökokouksen 2/3 enemmistö voi päättää rakennusoikeuden myynnistä, yhtiöjärjestysmuutoksesta ja osakkeiden luovutuksesta. Jos rakennukset ovat keskenään hyvin eritasoisia, yhtiöjärjestykseen lisätään usein määräys rakennusten kunnossapitokustannusten eriyttämisestä rakennuskohtaisesti.

Vaihtoehtoisia toteutustapoja lisärakentamisessa ovat rakennuksen korottaminen, laajentaminen tai rakennuksen jonkin tilan muuttaminen toiseen käyttöön. Esimerkiksi ullakko tai pohjakerros voidaan muuttaa asunnoiksi. Vanha rakennus voidaan säilyttää tai purkaa, ja rakentaa tontille uudisrakennus.

Kerrostalojen kantavat rakenteet kestävät usein yhden tai kahden lisäkerroksen rakentamisen; jälkimmäinen on usein hankkeen kannattavuuden edellytys. Rakennesuunnittelija selvittää korotuksen rakennustekniset vaihtoehdot ja kustannukset. Rakennuksen korottamiselle on olemassa rakentamisaikaa lyhentäviä tehdasvalmisteisia tyyppiratkaisuja. Kevytrakenteisia puuelementtejä voi käyttää lisäkerroksen rakentamisessa enintään seitsemänkerroksiseen taloon.

Lisäkerrosten rakentaminen edellyttää usein kaavamuutoksen tekemistä. Joskus voi olla mahdollista saada poikkeamispäätös ullakkotilojen muuttamiseksi asuinkäyttöön. Edellytyksenä on, että hanke ei ylitä merkittävän rakentamisen kynnystä ja että vastaava poikkeaminen olisi alueella myönnettävissä muillekin. Lähtökohtaisesti rakennuksen ulkovaipan sisällä tapahtuviin muutoksiin voidaan suhtautua myönteisemmin poikkeamisasioina, kuin rakennuksen hahmoa muuttaviin hankkeisiin. Kaupunkikuvalliset syyt saattavat edellyttää kaavamuutosta, jos kyse on ullakkokerroksen purkamisesta ja korvaamisesta asuinkerroksella. Kyse on aina tapauskohtaisesta harkinnasta hankkeen ja alueen erityispiirteet huomioon ottaen.

Lisäkerroksen rakentaminen ja tästä saatava tulo luo tilaisuuden hissien rakentamiselle ja talon esteettömyyden parantamiselle. Lisäkerroksen rakentamisella saatetaan myös välttää muuten lähestyvä kattoremontti. Lisäkerrosten rakentamisen yhteydessä voi kuitenkin julkisivun kunnostus osoittautua tarpeelliseksi.

Rakennusta voi olla mahdollista jatkaa esimerkiksi nykyisen rakennuksen ikkunattomaan umpipäätyyn tai laajentaa lisäämällä parvekevyöhyke. Tontin koon rajoittaessa rakentamista uusi rakennus voidaan tehdä vanhaa korkeammaksi. Kaavamuutoksen tarve riippuu mm. käytettävissä olevasta rakennusoikeudesta ja rakennusalueen rajoista.

Rakennuksen vähäisessä käytössä olevia tiloja kuten maanpäällisiä kellareita voi olla järkevää muuttaa asuin- tai toimistokäyttöön. Aloite osakashallinnassa olevan liikehuoneiston muuttamisesta asuinkäyttöön tulee usein ko. huoneiston osakkeenomistajalta, koska tämä tarjoaa tilaa myytäessä tai vuokratessa paremman tuoton huoneistosta. 

Pienimuotoisemmassa lisärakentamisessa edetään päätöksenteossa vastaavalla tavalla kuin kokonaan uuden rakennuksen rakentamisessa: lisäkerroksen tai ullakon rakentamisessa, tai esimerkiksi työ- tai liiketilan muuttamisessa asumiskäyttöön, yhtiökokous voi 2/3 päättää yhtiöjärjestysmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta (ellei yhtiöjärjestyksessä ole tätä tiukempaa määräystä). Käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä liikehuoneiston usein jopa kaksinkertaisen vastikkeen poistaminen vaatii kuitenkin kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Asunto-osakeyhtiössä osakehuoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksessä. Tämän muuttamiseen tarvitaan yhtiökokouksen 2/3 enemmistö yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä tai yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määritelty tätä tiukempi osuus.

Tontille voi olla mahdollista toteuttaa uusi rakennus olemassa olevan lisäksi tai korvata vanha huonokuntoinen rakennus kokonaan uudisrakennuksella. Kaavaratkaisusta riippuen voidaan toteuttaa myös nykyisestä poikkeavaa rakennuskantaa, kuten täydentää kerrostaloaluetta pientaloasunnoilla. Tässä on kuitenkin huomioitava se, että mitä matalampi on alueella rakennusoikeuden arvo, sitä suurempi lisärakennus tarvitaan. Purettaessa vanha rakennus, rakennusoikeuden määrän tulee yleensä olla 2-3,5 -kertainen vanhaan kiinteistöön verrattuna taloudelliseen kannattavuuteen pääsemiseksi.

Jos asuinkiinteistössä on poikkeuksellisen suuria korjaustarpeita, voi yhtiön osakkeiden myynti kiinteistökehittäjälle ja uudisrakentaminen tulla kyseeseen. Tämä edellyttää neuvotteluja kunnan kanssa hankkeen laajuudesta ja vaatimuksista sekä tätä koskevaa maankäyttösopimusta. Uudisrakennushankkeen suuruus ja suunnitteluratkaisut vaikuttavat nykyisen osakeyhtiön ja tontin arvoon. Vanhan asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat hyötyä uuden asemakaavan suuremmasta rakennusoikeudesta verrattuna siihen, että osakkeet myytäisiin ennen asemakaavan vireillepanoa.

Asunto-osakeyhtiölain muutos purkavan uusrakentamisen päätöksenteon ja toteutuksen helpottamiseksi astui voimaan 1.3.2019. Yhtiökokous voi päättää 4/5 määräenemmistöllä sellaisesta purkavasta uusrakentamisesta, jossa osakkaat saavat uudesta rakennuksesta uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti, eikä osakkeiden tuottamaa osakehuoneiston hallintaoikeutta ja muita osakkeiden yhtiössä tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia muuteta. Lakiin on myös kirjattu säännöksiä päätöksentekoa varten laadittavasta purkamisen ja uusrakentamisen suunnitelmasta ja sitä koskevasta riippumattoman asiantuntijan lausunnosta. Osakkailla, jotka eivät halua osallistua hankkeeseen, on oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. 

Purkava uusrakentaminen tuo yhden toteutus- ja rahoitusvaihtoehdon peruskorjaushankkeisiin erityisesti kasvavien kaupunkiseutujen 1960-80 -luvun taloyhtiöille. Purkava uusrakentaminen edellyttää suunnitelmallista, ennakoivaa taloyhtiön kunnossapitoa: koko prosessi voi kestää 3-6 vuotta pidempään kuin esimerkiksi putkiremontti. Purkava uusrakentaminen voi olla kustannustehokkain tapa suoriutua kunnossapitotarpeista, vaikka purkamisen ja uudelleen rakentamisen välitön investointi olisi peruskorjausta ja -parannusta suurempi. Hankkeen kannattavuus riippuu mm. yhtiön rakennusten kunnosta, yhtiön taloudesta, kiinteistön sijainnista ja rakennusoikeuden arvosta sijaintialueella, kaavoituksen tuoman lisärakennusoikeuden määrästä sekä pysäköintiratkaisuista. Purkavan uusrakentamisen laskurin(ulkoinen linkki, avautuu uuteen ikkunaan) avulla saa yleiskäsityksen siitä, miten eri tekijät vaikuttavat kannattavuuteen ja millaisissa taloyhtiöissä tämän toteuttamismahdollisuus olisi järkevä selvittää.  

Laki asunto-osakeyhtiön purkavasta uusrakentamisesta(ulkoinen linkki, avautuu uuteen ikkunaan)