Lisä- ja täydennysrakentaminen
Lisä- ja täydennysrakentaminen tarkoittaa uutta rakentamista jo olemassa olevan kaupunkirakenteen sisälle tai rakennusten yhteyteen. Kaavoituksen painottuminen jo rakennetuille alueille hyvien liikenneyhteyksien varrelle täydentää kaupunkirakennetta kestävästi.
Lisä- ja täydennysrakentaminen
Täydennysrakentamisella tarkoitetaan nykyisten kaavojen käyttämättömän rakennusoikeuden tai kaavamuutoksilla saadun uuden rakennusoikeuden toteutusta rakennetussa ympäristössä. Laajimmillaan täydennysrakentaminen on vuosikymmeniä kestävää, kaupungin ohjaamaa yhdyskuntarakenteen tiivistämistä ja eheyttämistä.
Täydennysrakentamista voidaan suunnitella myös alueellisissa kehityssuunnitelmissa, joissa otetaan kantaa palveluihin, liikenteeseen, viheralueisiin ja muun infran kehittämiseen. Käytännössä rakennushankkeet toteutuvat vuosikymmenien saatossa pieninä hanke- tai korttelikaavoina riippuen kysynnästä.
Lisärakentaminen tarkoittaa jo rakennetun tontin täydentämistä esimerkiksi:
- rakentamalla tontille uuden rakennuksen
- laajentamalla olemassa olevaa rakennusta
- korottamalla rakennusta uusilla kerroksilla
- muuttamalla ullakkotiloja asunnoiksi
purkamalla vanha rakennus ja rakentamalla sen tilalle uuden.
Espoossa kaavoitus painottuu jo rakennetuille alueille kaupunkirakennetta kestävästi täydentäen. Kun uudet asunnot rakennetaan nykyisiä kaupunginosia täydentäen, kasvanut asukasmäärä houkuttelee yrityksiä ja luo edellytykset palveluiden kehittymiselle. Rakentaminen valmiin kunnallistekniikan äärelle on myös edullisempaa kuin rakennettaessa kokonaan uusi asuinalue.
Täydennysrakentaminen tuo kaupunkikuvaan uusia ajallisia kerrostumia. Uudet ympäristöönsä sopivat rakennukset parantavat vanhan alueen arvostusta ja mainetta sekä nostavat kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. Myös laajojen pysäköintialueiden kehittäminen ja korvaaminen pysäköintilaitoksilla on osa kaupunkirakenteen tiivistämistä.
Lisärakentaminen voi auttaa taloyhtiötä rahoittamaan suuria korjaushankkeita ja hillitsemään asumiskustannusten nousua. Hankkeesta saatavia tuloja voidaan käyttää esimerkiksi:
- hissien rakentamiseen
- ikkunoiden uusimiseen
- ilmanvaihdon parantamiseen
- muihin asumisviihtyvyyttä lisääviin parannuksiin.
Peruskorjausten yhteydessä kannattaa selvittää myös mahdollisuudet parantaa:
- energiatehokkuutta
- esteettömyyttä
- tietoliikenneyhteyksiä
- pihoja ja yhteisiä tiloja.
Lisärakentamishankkeissa on aina varmistettava kaavoittajalta tarve kaavamuutokselle. Taloyhtiön hallituksen on syytä turvautua ammattilaisten apuun lisärakentamishanketta suunnitellessa ja toteutusvaihtoehtoja punnitessa. Mitä laajempi yhteisymmärrys taloyhtiössä ja osapuolten välillä saavutetaan, sitä vankemmalla pohjalla hanke on.
Lisärakentamisen toteutettavuuteen ja kannattavuuteen keskeisesti vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:
- Onko rakennusta teknisesti mahdollista korottaa yhdellä tai useammalla kerroksella, tai onko tontilla tilaa uudelle rakennukselle, joka voidaan toteuttaa tontin osasta lohkotulle uudelle tontille.
- Toteutukseen vaikuttavat reunaehdot kuten kaava, aluekohtainen kehittämissuunnitelma, maankäyttösopimusmaksu, pysäköintinormi, kaupunkikuva ja ympäristöarvot.
- Asunto-osakeyhtiön mahdollisuus vähentää peruskorjausmenoja ja poistoja tilinpäätöksessä tontin myyntitulon vastapainoksi yhteisöverojen minimoimiseksi.
- Markkinoiden kysyntä uusille asunnoille ja toimitiloille kyseisellä alueella ja tontilla.
Lisärakentamisen tärkein edellytys on yleensä hankkeen taloudellinen kannattavuus. Kannattavuuteen vaikuttavat esimerkiksi:
- rakennusoikeuden arvo
- lisärakennuspotentiaali
- autopaikkojen järjestämisen kustannukset
- maankäyttösopimuksen kustannukset
- taloyhtiön verotus ja taloussuunnittelu.
Taloyhtiön pienimuotoista rakennuttamista (esimerkiksi varastot, autotallit) lukuun ottamatta asunto-osakeyhtiölaki, riittämätön riskinkantokyky ja tarvittavat vakuudet, prosessin vaatima päätösten yksimielisyys sekä asiantuntemuksen varmistaminen edellyttävät kumppaneita lisärakennushankkeen suunnitteluun ja toteutukseen.
Lisärakentamisen mahdollisuuksia kannattaa selvittää yhdessä kaupungin asiantuntijoiden kanssa. Jos hanke ei edellytä kaavamuutosta, oikea taho on rakennusvalvonta. Mikäli kaavamuutos on tarpeen, kannattaa olla yhteydessä kaupunkisuunnittelukeskukseen. Jo alkuvaiheessa on hyvä kartoittaa mahdollisia yhteistyökumppaneita ja keskustella naapurikiinteistöjen kanssa.
Tyypillinen etenemistapa on seuraava:
- Taloyhtiö selvittää lisärakentamisen mahdollisuudet.
- Taloyhtiö teettää hankesuunnitelman tai käynnistää yhteistyön suunnittelijan tai rakennusliikkeen kanssa.
- Alustavien suunnitelmien ja kaupunkisuunnittelukeskuksen asiantuntijoiden kanssa käydyn keskustelun pohjalta taloyhtiö voi hakea kaavamuutosta ja sitoutuu kaavoitusmaksuihin.
- Taloyhtiö tai taloyhtiön valtuuttama toimija tilaa ja maksaa tarvittavat suunnitelmat ja selvitykset kaavoitusta varten.
- Taloyhtiö tekee tarvittavat sopimukset, kuten mahdollisen maankäyttösopimuksen.
- Kaavan saatua lainvoiman rakennushanke voidaan toteuttaa.
Lisärakentaminen on usein pitkä prosessi. Parhaimmillaan hanke on taloyhtiölle taloudellisesti kannattava ja parantaa samalla asumisen laatua sekä kiinteistön arvoa.