Päättyvät maanvuokrasopimukset

Tonttiyksikkö vastaa päättyvien maanvuokrasopimusten uusimisiin liittyvästä valmistelusta ja toimeenpanosta. Vuokra-ajan päättymisajankohtien lähestyessä kaupunki on hyvissä ajoin yhteydessä vuokralaisiin sopimusten uusimisiin liittyen, eikä vuokralaisten tarvitse olla itse aktiivisia prosessin käynnistämiseksi.

Kaupunki on yhteydessä vuokralaisiin ensin kirjeitse. Tämän jälkeen yhteydenpito jatkuu ensisijaisesti sähköpostitse, mikäli vuokralaiset ovat antaneet tonttiyksikölle tarkemmat yhteystietonsa. Vuokralaisille järjestetään aiheesta myös infotilaisuus.

Sopimuksia uusittaessa vuokrausehdot määritellään valtuuston vahvistamien asumisen ja maankäytön periaatteiden sekä sillä hetkellä voimassa olevien yleisten ehtojen ja käytäntöjen mukaan. Uusittavat vuokrasopimukset viedään päätettäviksi Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaoston kokoukseen.

Päätösten tultua lainvoimaisiksi tonttiyksikkö sopii vuokralaisten kanssa uusien maanvuokrasopimusten allekirjoittamisesta sekä tarvittaessa ohjeistaa esimerkiksi kirjaus- ja kiinnitysasioissa. Uudet maanvuokrasopimukset pyritään allekirjoittamaan hyvissä ajoin ennen voimassa olevien maanvuokrasopimusten päättymistä. Uudet maanvuokrasopimukset astuvat kuitenkin voimaan vasta edellisten päätyttyä.

Espoon kaupungin asumisen ja maankäytön periaatteiden mukaisesti vuokrakauden päätyttyä uusittavat maanvuokrasopimukset tarkistetaan markkina-arvoon.

Tontin vuosivuokra lasketaan maapohjan pääoma-arvosta. Tontin pääoma-arvo määräytyy asemakaavan mukaisesta rakennusoikeuden määrästä ja rakennusoikeuden yksikköhinnasta. Rakennusoikeuden yksikköhinta määräytyy puolueettomien arvioitsijoiden laatimien arviolausuntojen perusteella.

pääoma-arvo = asemakaavan mukainen rakennusoikeus (k-m2) * rakennusoikeuden yksikköhinta (€/k-m2).

Tontin vuosivuokra on 4 % tontin pääoma-arvosta: vuosivuokra = tontin pääoma-arvo (€) * 0,04

Vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin, mutta asuntotonttien yleinen arvonnousu on ollut elinkustannusindeksin kehittymistä voimakkaampaa. Näin ollen vuokrat ovat jääneet merkittävästi jälkeen tonttien nykyarvoista ja uusien vastaavien asuntotonttien vuokratasoista. Päättyvien vuokrasopimusten vuokratasot ovat nykyhetkessä erittäin alhaisia, ja uudet maanvuokrat tulee määrittää nykyistä hintatasoa vastaavalle tasolle. Kaupunki varmistaa vuokralaisten yhdenmukaisen ja tasavertaisen kohtelun määrittämällä uusittavien vuokrasopimusten vuokratasot samoin periaattein jokaisen tontin kohdalla.

Edellä mainituista syistä johtuen vuokrasopimuksia uusittaessa uusi vuokrataso voi olla merkittävästi aiempaa korkeampi.

Vuokra määräytyy maapohjan arvon mukaan, eikä arvoa määritettäessä oteta huomioon vuokra-alueella mahdollisesti sijaitsevia rakennuksia. Näin ollen toisiaan sijainniltaan ja muilta ominaisuuksiltaan vastaavat tontit ovat saman arvoisia riippumatta siitä, mitä tontille on rakennettu.

Suurella osalla tonteista, joiden maanvuokrasopimuksia ollaan uusimassa, sijaitsee peruskorjausikäisiä rakennuksia. Suunnitteilla olevat korjaukset sekä maanvuokran nousu nostavat kiistatta asumiskuluja. Vuokratasossa ei kuitenkaan voida huomioida rakennusten kuntoa ja korjaustarvetta, sillä kaikki rakennukset vaativat ajoittain korjauksia. Vuokran pienentäminen rakennusten kunnon ja korjaustarpeen mukaan tarkoittaisi, että kaupunki rahoittaisi epäsuorasti rakennusten korjauksia. Tämä taas asettaisi vuokra- ja omistustonteilla asuvat keskenään eriarvoiseen asemaan ja hyödyttäisi niitä vuokralaisia, jotka ovat kerryttäneet korjausvelkaa verrattuna niihin, jotka ovat huolehtineet korjausvelvoitteistaan ajallaan.

Uutta vuokraa ei makseta heti täysimääräisenä, vaan siihen siirtyminen on porrastettu useammalle vuodelle siirtymäaika-alennuksella. Siirtymäaika-alennus lieventää ensimmäisinä vuosina uuden vuokran vaikutusta asumiskustannuksiin ja helpottaa siten sopeutumista uuteen vuokratasoon.

Aiemmin uusituissa sopimuksissa on käytetty viiden vuoden siirtymäaika-alennusta, jolloin uuden maanvuokrasopimuksen mukaisesta vuokrasta veloitetaan ensimmäisenä vuonna 50 %, toisena vuonna 60 % jne. Uusi vuokra tulee siten täysimääräisenä voimaan kuudentena vuonna uusitun maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien.

Siirtymäaika-alennuksesta päättää Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosta.

Aiemmin uusituissa maanvuokrasopimuksissa vuokra-aika on ollut 40 vuotta. 40 vuoden vuokra-aikaa esitetään myös tuleviin uusittaviin maanvuokrasopimuksiin, ellei mahdollisesta tulevasta maankäytön suunnittelusta muuta johdu.

Jokaisella kunnalla on omat periaatteensa uusittavien maanvuokrasopimusten suhteen. Muun muassa uuden maanvuokran määräytymisperiaatteet, vuokrakauden pituus, vuokran voimaantulon porrastus sekä tasokorotukset vaihtelevat kunnittain. Espoon uusittavista maanvuokrasopimuksista ja niiden ehdoista päättää Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto.

Vuokralaisella on mahdollisuus esittää mielipiteensä maanvuokrasopimusten uusimista koskevassa asiassa. Kirjallisen mielipiteen toimitusohjeet ja -aikataulut ohjeistetaan aina tarkemmin vuokralaisille lähetettävissä kirjeissä sekä infotilaisuuksissa.

Kirjalliset mielipiteet annetaan tiedoksi maanvuokrasopimuksista päättävälle Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaostolle.

Kaupungin nykyisten periaatteiden mukaisesti omakotitonttien maanvuokrasopimuksiin sisällytetään tonttien osto-oikeus vuokra-aikana. Myyntihinta määräytyy ostohetken markkina-arvon mukaan.

Yhtiömuotoisten tonttien osalta osto-oikeus sisällytetään uusittavaan maanvuokrasopimukseen, mikäli kyseinen oikeus sisältyy nykyiseen maanvuokrasopimukseen.

Kaupungin asumisen ja maankäytön periaatteissa on seuraava kirjaus luvussa 4.2 Asuntotontit: "Asuntotontit vuokrataan tai myydään. Osa tonteista luovutetaan vain vuokraamalla ilman osto-optiota kaupungin maanvuokratulojen osuuden kasvattamiseksi. Myöskään jo aiemmin ilman osto-optiota yhteisöille vuokrattuja tontteja ei tarjota ostettavaksi."

Tarkempi ohjeistus tontin ostamiseen sekä myyntitarjouksen pyytämiseen löytyy täältä: Usein kysyttyä omakotitontin ostamisesta

Kaupungin yleisen käytännön mukaisesti kaikilta vuokralaisilta tulee saada parhaalla etusijalla kolminkertaisen vuosivuokran suuruinen kiinnitys vuokraoikeuteen ja sillä sijaitseviin rakennuksiin maanvuokrasopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi.

Vuokraoikeuteen kohdistuu jo nyt kaupungin kiinnitys, mutta sen määrä ei vastaa uudessa sopimuksessa edellytettyä määrää. Näin ollen vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä jokaiseen vuokraoikeuteen tulee hakea lisäkiinnitys. Kaupunki avustaa kiinnityksen hakemisessa täyttämällä hakemukset valmiiksi.

Jos vuokraoikeuteen kohdistuu muita kiinnityksiä (esim. pankin), vuokralaisen tulee hankkia kiinnityksen haltijalta suostumus etusijajärjestyksen muuttamiseen siten, että kaupungin kiinnitys saadaan parhaalle etusijalle.

Maanmittauslaitos edellyttää, että tässä yhteydessä myös mahdolliset vuokraoikeuteen kohdistuvat kirjalliset panttikirjat on muutettava sähköiseksi. Kannattaa siis etsiä jo nyt vuokraoikeuteen kohdistuvat kirjalliset panttikirjat. Mikäli panttikirjoja on kadonnut, asiakirjan kuolettamisprosessi kestää käräjäoikeudessa vähintään 4 kuukautta.

Mikäli ette tiedä, mitä kiinnityksiä vuokraoikeuteenne kohdistuu, kaupunki voi toimittaa otteen rasitustodistuksesta. Kyseiset tiedot ovat julkisia, ja ne ovat saatavilla myös Maanmittauslaitokselta.

Maanvuokrasopimuksen allekirjoitusprosessin venyessä siten, että uutta vuokrasopimusta ei saada toimitettua Maanmittauslaitokselle ennen vanhan vuokrasopimuksen päättymistä, koko vuokraoikeus ja kaikki vuokraoikeuteen kohdistuvat kiinnitykset poistuvat Maanmittauslaitoksen rekisteristä. Tällöin tulee haettavaksi vuokraoikeuden kirjaaminen sekä kiinnitykset.

Uusissa maanvuokrasopimuksissa on ehto, että vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin, kuitenkin siten, että vuokran määrän pysyminen markkina-arvon tasolla varmistetaan vuosittaisella 1 %:n minimikorotuksella sekä pääoma-arvon tarkistamisella 20 vuoden välein vuokrakauden aikana.

Minimikorotuksesta on päättänyt kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto kokouksessa 6.9.2021 § 120(ulkoinen linkki, avautuu uuteen ikkunaan). Päätöksen mukaan minimikorotus otetaan käyttöön vuokrauspäätöksissä 1.1.2022 alkaen.

Minimikorotus ja tasotarkistus on kirjattu myös asumisen ja maankäytön periaatteisiin (valtuusto 12.6.2023(ulkoinen linkki, avautuu uuteen ikkunaan)).

Kaupunki sopii vuokralaisen kanssa maanvuokrasopimuksen allekirjoitusajankohdasta. Jos vuokralainen ei itse pääse paikalle allekirjoitustilaisuuteen, toinen henkilö voi edustaa vuokralaista yksilöidyllä valtakirjalla.

Yhtiömuotoisilla vuokralaisilla nimenkirjoitusoikeus todennetaan kaupparekisteriotteelta, joten vuokralaisten tulee tarkistaa niiden ajantasaisuus.

Yhtiömuotoisilla vuokralaisilla maanvuokrasopimuksen uusiminen edellyttää asian viemistä yhtiökokouksen päätettäväksi. Päätös on hyvä tehdä hyvissä ajoin ennen uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista.