Ohjeita lisärakentamiseen taloyhtiöille

Lisärakentaminen voi tehdä pelkoa herättävästä korjausurakasta mahdollisuuksien remontin. Tämä edellyttää taloyhtiössä kykyä katsoa asioita pidemmälle tulevaisuuteen. Esiselvitysten tekeminen, hankesuunnittelu ja tarvittavien asiantuntijoiden valinta, kaavoitus asukasosallistumisineen ja mahdollisine valituksineen sekä taloyhtiön päätöksenteko eri vaiheissa vievät yleensä vähintään 3–4 vuotta. Suhdannetilanteesta ja kohteen kaupallisesta houkuttelevuudesta riippuen myös toteutuskumppanin löytyminen voi kestää pidempään kuin toivotaan.

Aloite lisärakentamismahdollisuuksien selvittämisestä

Suurten peruskorjausten lähestyessä taloyhtiöissä viriää usein keskustelu siitä, voitaisiinko osa kustannuksista kattaa lisärakentamishankkeella ja miten tämä voitaisiin toteuttaa. Taloyhtiön hallituksen tai osakkaan ehdotuksesta yhtiökokouksen enemmistö voi tehdä päätöksen asian selvittämisestä. Mitä laajempi yhteisymmärrys saavutetaan, sitä vankemmalla pohjalla hanke on.

Reunaehtojen selvittäminen

Yhtiöjärjestyksen ja siihen tarvittavien muutosten lisäksi on aluksi selvitettävä kaavan nykytila, rakennusoikeus sekä autopaikat ja pysäköintipaikkavelvoitteet. Alueen kaavoittaja antaa alustavan näkemyksen hankkeen reunaehdoista kuten siitä, voidaanko asiassa edetä poikkeusluvalla vai edellyttääkö hanke kaavamuutosta (ks. tietoruutu). Jos ylitsepääsemättömiä esteitä etenemiseen ei ilmene, taloyhtiön hallitus sopii tapaamisen kaupungin keskeisten toimijoiden kanssa. Kaupunkisuunnittelukeskuksen, rakennusvalvonnan ja tonttiyksikön edustajat antavat ohjeita jatkosuunnittelulle.

Taloyhtiön lisärakentaminen – kaavoittajan kanssa pohdittavia kysymyksiä: 

  1. Kuka omistaa kiinteistön?
  2. Onko kyse uudesta rakennuksesta, korotuksesta, laajennuksesta tai purkavasta täydennysrakentamisesta?
  3. Voiko alueella rakentaa, onko alueelle tehty täydennysrakentamissuunnitelma tai onko alueella tai rakennuksilla kulttuurihistoriallisia arvoja?
  4. Minkälainen rakentaminen sopii alueelle? Kuinka se tulee sijoittaa, jotta esim. näkymät ja kaupunkikuva muodostavat toimivan kokonaisuuden?
  5. Miten pysäköinti on järjestetty? Kuinka paljon pysäköintipaikkoja tarvitaan nykyisille ja uusille asukkaille?
  6. Mahtuuko tontille lisärakentamista ja pysäköintiä? Olisiko mahdollista laajentaa naapuritontille?

Eteneminen hankesuunnitteluun

Taloyhtiön jäsenille on syytä järjestää keskustelutilaisuuksia ja asiantuntijatapaamisia sekä työpajoja eri vaihtoehtojen, riskien ja mahdollisuuksien tunnistamiseksi. Samoin on alustavasti suunniteltava hankkeesta saatavien tulojen ajoittaminen. 

Hankkeen suotuisan etenemisen ja mahdollisten kumppanuuksien kartoittamiseksi tulee avata keskusteluyhteys myös naapurikiinteistöihin. Parhaimmillaan sama urakoitsija valikoituu useamman talon korjaus- ja mahdollisen lisärakentamishankkeen toteuttajaksi, ja edesauttaa näin hankkeen taloudellista toteutettavuutta. 

Hankesuunnitelmasta kaavamuutoshakemukseen

Asunto-osakeyhtiöllä tai isännöitsijällä ei yleensä ole tämän tyyppiseen hankkeeseen osaamista eikä resursseja, joten hallitus tilaa yhtiökokouksen valtuuttamana lisärakentamisen hankesuunnitelman arkkitehtitoimistolta. Rakennusta korotettaessa on palkattava rakennesuunnittelija, joka selvittää kohteen rakennustekniset reunaehdot ja laatii rakenneavauksien pohjalta rakennesuunnitelmat.

Taloyhtiö voi myös ottaa erillisen suunnittelukonsultin kokoamaan hanketta rakennusliikkeen valintaan saakka. Lisärakentamisen toteutuksen ja sijoittumisen, piha- ja pysäköintiratkaisut sekä kannattavuuslaskelman sisältävän hankesuunnitelman pohjalta yhtiökokous tekee päätöksen kaavamuutoshakemuksesta. Jos toteutuskumppania ei vielä ole, päätätetään myös missä vaiheessa yhtiö kilpailuttaa hankkeen toteutuksen. 

Yhtiö voi myös jo tässä vaiheessa ryhtyä yhteistyöhön rakennusliikkeen, rakennuttajan tai sijoittajan kanssa. Jos hanke osoittautuu mahdolliseksi toteuttaa ja molemmille osapuolille kannattavaksi, solmitaan esisopimus tonttikaupasta tai osakkeiden merkitsemisestä, sovitaan ehdot lopullisen kauppasopimuksen teolle ja pyydetään kaupunkia käynnistämään kaavamuutoksen laadinta. Esisopimuksessa sovitaan myös kustannusten jaosta, jos hanke jää toteutumatta.

Kaavoituksesta ja maankäyttösopimuksesta toteutukseen

Kaavamuutoshakemuksen käsittelyn jälkeen kaupunkisuunnitteluvirasto aloittaa kaavan laatimisen yhteistyössä yhtiön edustajien ja hankesuunnitelman laatineen arkkitehtitoimiston kanssa. Lisärakentamisessa tarkastellaan jo pelkästään pysäköintijärjestelyiden vuoksi laajempaa aluetta, kuten korttelitasoa. Kyse on lisärakentamisen massoittelusta, toiminnallisten ratkaisujen hakemisesta sekä laatutavoitteiden määrittelystä.

Kaavan vireillepanon yhteydessä selvitään myös maankäyttösopimuksen tarve tonttiyksikön kanssa tai kiinteistön sijaitessa vuokratontilla tarvittavat muutokset vuokrasopimukseen. Maankäyttösopimusneuvottelut käynnistyvät varsinaisesti, kun käytettävissä on kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymä kaavaehdotus ja sen pohjalta kaupunkimittausyksikön tuottamat tiedot käyttötarkoituksista, pinta-aloista ja rakennusoikeuksista. Tarvittaessa on päivitettävä kunnallistekniikan yleissuunnitelmaa, jotta saadaan sopimusneuvotteluiden kannalta oleellinen tieto kaavan toteuttamisen edellyttämistä kunnallistekniikan kustannuksista. 

Maankäyttösopimus voidaan tehdä osapuolia sitovaksi kun kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymä kaavaehdotus on ollut nähtävillä; tämä on myös kaavan voimaantulon ehto. Kaikki kaavat joihin liittyy maankäyttösopimus, vaativat kaupunginhallituksen hyväksynnän.

Kaupunki laskuttaaa maankäyttösopimuskorvauksen yleensä kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaava on saanut lainvoiman. Tapauskohtaisesti korvaus voidaan jakaa useampaan maksuerään tai sitoa rakennusoikeuden luovutukseen. Sopimuskorvauksen maksamiselle asetetaan kuitenkin aina takaraja.

Kaavan tultua voimaan, laaditaan tonttijako, jonka perusteella lohkomiset voidaan suorittaa. Lohkomisessa tontin osa erotetaan alkuperäisestä tontista omaksi kiinteistökseen. Jos sopimus tontin osan myynnistä rakennusoikeuksineen on jo aiemmin allekirjoitettu tai kun rakennusliike on ostanut taloyhtiöltä osakkeet ja niihin sidotun uudessa asemakaavassa määritellyn rakennusoikeuden, rakennusliike tai rakennuttaja käynnistää uuden kaavan mukaisen rakennushankkeen toteutuksen. Toteuttaja voi nopeuttaa asuntojen myyntiä tarjoamalla rakennusoikeudet myyneen kiinteistön asukkaille asuntoa uudesta rakennuksesta.