Lisärakentamisen vaihtoehtoja

Lisärakentamiseen on erilaisia vaihtoehtoja sekä yhtiörakenteen että toteutuksen kannalta, joita on esitelty alla.

I Vaihtoehdot yhtiörakenteen kannalta

Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisen päävaihtoehdot yhtiörakenteen kannalta on myydä (tai harvemmin vuokrata) osa tontista tai toteuttaa suunnattu osakeanti, jolloin uudet asunnot rakennetaan osaksi vanhaa yhtiötä. 

Erilaiset lisärakentamistilanteet edellyttävät erilaisia päätöksentekomenettelyjä taloyhtiössä. Päätöksenteossa on huomioitava myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevat päätöksentekoa koskevat säännökset. 

1. Uusi asunto-osakeyhtiö samalle tai uudelle tontille

Jos tontilla on tilaa, voidaan tontista lohkoa osa myytäväksi (tai vuokrattavaksi) uuden rakennuksen toteuttajalle. Tällöin yhtiö myy kaavamuutoksen tuoman lisärakennusoikeuden. Uusi tontti voidaan muodostaa myös lohkomalla se useammasta naapuritontista. Vuokratontilla kunta saattaa lunastaa vuokratontin osan takaisin taloyhtiöltä, jonka yhteydessä vuokrasopimus uusitaan jäljellä olevasta osasta.

Kun asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa myytäväksi uuden asunto-osakeyhtiön perustamiseksi, voidaan päätös tehdä yhtiökokouksessa enemmistöllä. Kiinteistön osa voidaan erottaa lohkomalla tai rakentamalla uusi rakennus samalle tontille hallinnanjakosopimuksin. Jos kiinteistön osan luovuttamisen johdosta yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, vaaditaan 2/3 enemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Jos luovutus koskee osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja tai vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

2. Uusi rakennus tai lisärakentaminen osaksi samaa yhtiötä

Kun lisärakentaminen tehdään osaksi olemassa olevaa taloyhtiötä ja asunto-osakkeiden määrä näin kasvaa, yhtiökokouksen 2/3 enemmistö voi päättää rakennusoikeuden myynnistä, yhtiöjärjestysmuutoksesta ja osakkeiden luovutuksesta. Jos rakennukset ovat keskenään hyvin eritasoisia, yhtiöjärjestykseen lisätään usein määräys rakennusten kunnossapitokustannusten eriyttämisestä rakennuskohtaisesti.

II Lisärakentamisen vaihtoehtoja rakennuksen toteutuksen kannalta

Lisärakentamisessa kiinteistöä voidaan laajentaa ylöspäin tai sivulle, muuttaa ullakko tai pohjakerros asunnoksi tai rakentaa tontille uusi rakennus.  

Lisärakentamisen vaihtoehtoja

1. Rakennuksen korottaminen tai ullakkorakentaminen 

Kerrostalojen kantavat rakenteet kestävät usein yhden tai kahden lisäkerroksen rakentamisen; jälkimmäinen on usein hankkeen kannattavuuden edellytys. Rakennesuunnittelija selvittää korotuksen rakennustekniset vaihtoehdot ja kustannukset. Rakennuksen korottamiselle on olemassa rakentamisaikaa lyhentäviä tehdasvalmisteisia tyyppiratkaisuja. Kevytrakenteisia puuelementtejä voi käyttää lisäkerroksen rakentamisessa enintään seitsemänkerroksiseen taloon.

Lisäkerrosten rakentaminen edellyttää usein kaavamuutoksen tekemistä. Joskus voi olla mahdollista saada poikkeamispäätös ullakkotilojen muuttamiseksi asuinkäyttöön. Edellytyksenä on, että hanke ei ylitä merkittävän rakentamisen kynnystä ja että vastaava poikkeaminen olisi alueella myönnettävissä muillekin. Lähtökohtaisesti rakennuksen ulkovaipan sisällä tapahtuviin muutoksiin voidaan suhtautua myönteisemmin poikkeamisasioina, kuin rakennuksen hahmoa muuttaviin hankkeisiin. Kaupunkikuvalliset syyt saattavat edellyttää kaavamuutosta, jos kyse on ullakkokerroksen purkamisesta ja korvaamisesta asuinkerroksella. Kyse on aina tapauskohtaisesta harkinnasta hankkeen ja alueen erityispiirteet huomioon ottaen.

Lisäkerroksen rakentaminen ja tästä saatava tulo luo tilaisuuden hissien rakentamiselle ja talon esteettömyyden parantamiselle. Lisäkerroksen rakentamisella saatetaan myös välttää muuten lähestyvä kattoremontti. Lisäkerrosten rakentamisen yhteydessä voi kuitenkin julkisivun kunnostus osoittautua tarpeelliseksi.

2. Rakennuksen jatkaminen tai laajentaminen

Rakennusta voi olla mahdollista jatkaa esimerkiksi nykyisen rakennuksen ikkunattomaan umpipäätyyn tai laajentaa lisäämällä parvekevyöhyke. Tontin koon rajoittaessa rakentamista uusi rakennus voidaan tehdä vanhaa korkeammaksi. Kaavamuutoksen tarve riippuu mm. käytettävissä olevasta rakennusoikeudesta ja rakennusalueen rajoista.

3. Tilan käyttötarkoituksen muutos

Rakennuksen vähäisessä käytössä olevia tiloja kuten maanpäällisiä kellareita voi olla järkevää muuttaa asuin- tai toimistokäyttöön. Aloite osakashallinnassa olevan liikehuoneiston muuttamisesta asuinkäyttöön tulee usein ko. huoneiston osakkeenomistajalta, koska tämä tarjoaa tilaa myytäessä tai vuokratessa paremman tuoton huoneistosta. 

Pienimuotoisemmassa lisärakentamisessa edetään päätöksenteossa vastaavalla tavalla kuin kokonaan uuden rakennuksen rakentamisessa: lisäkerroksen tai ullakon rakentamisessa, tai esimerkiksi työ- tai liiketilan muuttamisessa asumiskäyttöön, yhtiökokous voi 2/3 päättää yhtiöjärjestysmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta (ellei yhtiöjärjestyksessä ole tätä tiukempaa määräystä). Käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä liikehuoneiston usein jopa kaksinkertaisen vastikkeen poistaminen vaatii kuitenkin kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Asunto-osakeyhtiössä osakehuoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksessä. Tämän muuttamiseen tarvitaan yhtiökokouksen 2/3 enemmistö yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä tai yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määritelty tätä tiukempi osuus.

4. Rakennuksen purkaminen ja uuden rakentaminen 

Tontille voi olla mahdollista toteuttaa uusi rakennus olemassa olevan lisäksi tai korvata vanha huonokuntoinen rakennus kokonaan uudisrakennuksella. Kaavaratkaisusta riippuen voidaan toteuttaa myös nykyisestä poikkeavaa rakennuskantaa, kuten täydentää kerrostaloaluetta pientaloasunnoilla. Tässä on kuitenkin huomioitava se, että mitä matalampi on alueella rakennusoikeuden arvo, sitä suurempi lisärakennus tarvitaan. Purettaessa vanha rakennus, rakennusoikeuden määrän tulee yleensä olla 2-3,5 -kertainen vanhaan kiinteistöön verrattuna taloudelliseen kannattavuuteen pääsemiseksi.

Jos asuinkiinteistössä on poikkeuksellisen suuria korjaustarpeita, voi yhtiön osakkeiden myynti kiinteistökehittäjälle ja uudisrakentaminen tulla kyseeseen. Tämä edellyttää neuvotteluja kunnan kanssa hankkeen laajuudesta ja vaatimuksista sekä tätä koskevaa maankäyttösopimusta. Uudisrakennushankkeen suuruus ja suunnitteluratkaisut vaikuttavat nykyisen osakeyhtiön ja tontin arvoon. Vanhan asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat hyötyä uuden asemakaavan suuremmasta rakennusoikeudesta verrattuna siihen, että osakkeet myytäisiin ennen asemakaavan vireillepanoa.

Asunto-osakeyhtiöiden ns. purkava lisärakentaminen on parhaillaan säädösvalmistelussa. Tämä antaa taloyhtiölle uusia mahdollisuuksia hallita esim. remontteihin liittyviä taloudellisia riskejä. Tavoitteena on helpottaa asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa purkavasta lisärakentamisesta siten, että samalla turvataan kunkin osakkaan asuminen, asuntovarallisuuden arvo ja muut oikeudet. Valmistelun päälinjoina on, että purkavasta lisärakentamisesta voitaisiin pääsääntöisesti päättää määräenemmistöpäätöksellä, tiedon oikea-aikainen saatavuus sekä se, että vähemmistöön jäävät osakkaat voisivat vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Tavoitteena on, että lain muutos viedään valtioneuvoston käsittelyyn syksyn 2018 aikana.