Lisärakentamisen esimerkkejä

Pääkaupunkiseudulta ja muualta Suomesta on löydettävissä useita esimerkkejä taloyhtiöiden lisärakentamishankkeista. Suurimassa osassa kyse on ullakko- tai lisäkerroksen rakentamisesta, mutta yksittäisiä esimerkkejä on löydettävissä myös vanhan talon purkamisesta ja uuden rakentamisesta.

Espoon Asunnoilla ja muillakin vuokrataloyhtiöillä on Espoossa vireillä useita kiinteistö- ja korttelitason lisärakennushankkeita, joihin liittyy sekä uudisrakentamista ja alojen korottamista, että rakennusten purkamista.  

Esimerkki Espoosta – tontin lohkominen ja uusien talojen rakentaminen

Espoon Lähderannassa on tehty kaavamuutos, jonka tuloksena taloyhtiö myi kiinteistöstään lohkottuja tontteja rakentamistarkoituksiin ja pystyi näin rahoittamaan osin mittavia peruskorjauksia. Kiinteistöllä oli neljä nelikerroksista 1960-luvulla poikkeusluvilla toteutettua asuinrakennusta, rivitalo ja kaksi liikerakennusta. Taloyhtiössä virisi jo 2000-luvun alkuvuosina ajatus peruskorjauksen rahoittamisesta osin laajaa tonttia lohkomalla; asiaa edistettiin aina kulloisenkin hallituksen aktiivisuudesta riippuen. Taloyhtiö palkkasi pian arkkitehdin valmistelemaan hankesuunnitelmaa. Kaupungin yhteistyössä konsultin kanssa laatimasta kaavasta jätettiin vuosina 2005–2006 useita mielipiteitä ja muistutuksia. 

Vuonna 2009 hyväksytty kaava mahdollistaa yhden uuden kerrostalon sekä kahden uuden rivitalon rakentamisen. Lisäksi kiinteistön vanhat liikerakennukset voidaan purkaa ja rakentaa niiden tilalle 4- kerroksinen asuintalo 1. kerroksen liiketiloineen. Samalla hyväksytyssä maankäyttösopimuksessa sovittiin yleisten puistoalueiden luovutuksesta kaupungille sekä sopimuskorvauksesta, joka oli suoritettava viimeistään 5 vuoden kuluessa asemakaavan voimaantulosta.

Peruskorjaus toteutettiin vuosina 2009–2010, mutta tontit myytiin suhdannetilanteesta johtuen vasta 2012. Kolmesta lohkotusta tontista kaksi myytiin hinnalla, joka vastasi neljäsosaa laajan peruskorjaushankkeen kustannuksista. Tämä lainaosuus maksettiin pois tonttikauppojen toteuduttua. Tiedossa oleviin luovutusvoittoihin varauduttiin kirjanpidossa niin, että myyntitulot voitiin täysimääräisesti hyödyntää ilman veroseuraamuksia. Yksi tonteista on vielä myymättä, koska yhtiö ei ole onnistunut lunastamaan kaikkia liiketilaosakkaan osakkeita yhtiöön kuuluvasta liikerakennuksesta. Kerrostalo ja rivitalo valmistuivat taloyhtiön entisen tenniskentän paikalle vuonna 2014, minkä lisäksi rannan läheisyyteen valmistui erillinen rivitaloyhtiö. 

Esimerkki Espoosta – talojen purkaminen ja uuden talon rakentaminen

Espoon Leppävaarassa on tehty kaavamuutos, joka mahdollisti taloyhtiön purkaa kiinteistönsä molemmat huonokuntoiset rakennukset ja myydä kaavamuutoksen myötä kasvanut rakennusoikeus rakennusliikkeelle. Purkavan saneerauksen taustalla oli taloyhtiön konsultilla teettämä kuntotarkastus sekä kiinteistön korjaustarpeeseen perustuva kustannusarvio. Kiinteistön kunto osoittautui huonoksi ja korjauskustannukset kalliiksi. Niinpä taloyhtiö päätti palkata kiinteistökehityskonsultin ja arkkitehdin sekä haki kaavamuutosta. Asemakaavan muutos alkoi vuonna 2009 ja tuli lainvoimaiseksi vuonna 2011. Kaavamuutoksessa vanhat rakennukset korvattiin uudella ja rakennusoikeutta lisättiin. Kaava edellytti maankäyttösopimusta kaupungin kanssa. Pysäköinti saatiin järjestettyä tontilla suhteellisen kustannustehokkaasti pihapaikkoina ja osin autotalli- tai -katosratkaisuilla. Osakkaat myivät osakkeensa tarjouskilpailun voittaneelle rakennusliikkeelle, jonka rakentama viisikerroksinen, 52 asunnon kerrostalo valmistui vuonna 2013.

Esimerkkejä muista kaupungeista

Helsingin täydennysrakentamisen sivulla on esimerkkejä erityyppisistä helsinkiläisten taloyhtiöiden täydennysrakentamishankkeista prosesseineen ja kannattavuuslaskelmineen. Sivustolla on myös hankkeeseen osallistuneiden sekä taloyhtiöiden edustajien ja asukkaiden haastatteluita. 

Tampereen täydennysrakentamisen sivuille on kerätty esimerkkejä erityyppisistä täydennysrakentamishankkeista Tampereelta, ml. hankkeesta saadut tulot.