Lisärakentaminen Espoossa

Espoossa kaavoitus painottuu jo rakennetuille alueille kaupunkirakennetta kestävästi täydentäen. Espoo haluaa myös tässä olla ilmastonmuutoksen hillinnän edelläkävijä. Kaupungin vuosittain kaavoittama kerrosala mahdollistaa muuttoja uuteen kotiin lähes 8 000 ihmiselle.

Kaupunki suhtautuu myönteisesti taloyhtiöiden kaavamuutoshakemuksiin ja urbaania ympäristöä tiivistävään rakentamiseen. Kaavoituksen painopisteen siirtyminen täydennysrakentamiseen lisää kuitenkin työn haastavuutta, ja ahtaiden tonttien monimutkaiset suunnittelukysymykset saattavat pidentää prosessin kestoa.

Kaavamuutokset ja poikkeamispäätökset

Täydennysrakentamishanke voi käynnistyä monella tavalla. Kaupunki voi itse käynnistää hankkeen omalla, rakentamattomalla tontillaan. Jos tontille on jo aiemmin rakennettu, tulee aloite lisärakentamiseen yleensä kiinteistön omistajalta tai haltijalta. 

Jos tontilla on yhä rakennusoikeutta jäljellä, asemakaavan mukaiselle hankkeelle voidaan hakea rakennuslupaa ilman poikkeamispäätöstä tai asemakaavan muutosta. Tontin rakennusoikeuden ja nykyisen kerrosalan saa asemakaavasta, esimerkiksi Espoon . Ennen rakennushankkeen valmistelua on syytä olla yhteydessä alueen kaavoittajaan, joka arvioi asemakaavan ajanmukaisuuden ja lisärakentamishanketta kaupungin näkökulmasta; hankkeen taloudelliseen kannattavuuteen ei kaupunki ota kantaa.

Rakennusvalvonta myöntää rakennusluvat ja niiden yhteydessä vähäiset poikkeamiset. Vähäistä suuremmat poikkeamiset asemakaavasta tai muusta määräyksestä käsitellään kaupunkisuunnittelukeskuksessa poikkeamispäätöksinä. Nykyistä rakennusta merkittävästi laajennettaessa tai rakennettaessa tontille kokonaan uusi rakennus, joudutaan yleensä aina tekemään kaavamuutos. Katso liite poikkeamispäätöksistä.

Tontinmuodostus

Asemakaavan voimaantulon jälkeen kaupunkimittausyksikkö tekee kiinteistön omistajan hakemuksesta korttelialueille tonttijaon tai tonttijaon muutoksen, minkä jälkeen on vuorossa tontin lohkomistoimitus. Kaupunkimittaus hoitaa asemakaava-alueella olevien kiinteistöjen lohkomiset ja merkitsee tontin tämän päätteeksi kiinteistörekisteriin.

Maankäyttösopimukset ja sopimuskorvaukset

Kun täydennysrakentamiskaavat laaditaan kaavamuutoksina yksityisten tahojen omistamille maille, neuvotellaan Tonttiyksikön kanssa erillinen maankäyttösopimus. Maakäyttösopimuksella sovitaan osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista sekä kustannuksista ja hyödyistä. Maankäyttösopimus voidaan tehdä osapuolia sitovasti, kun kaavaehdotus on ollut nähtävillä. Sitova maankäyttösopimus on ehto kaavan voimaantulolle. Mikäli kyseessä on vuokratontti, neuvotellaan asiasta erikseen tonttiyksikön kanssa hyvissä ajoin ennen hankkeen käynnistämistä. Maanomistajan tulee luovuttaa maankäyttösopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi tapauskohtaisesti määriteltävä pankkitakaus, kiinnitys tms. vakuus.

Espoon kaupungin maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden (alla) mukaan mukaan arvonnousuun pohjautuva sopimuskorvaus on suuruudeltaan 40 - 60 % hyödystä ja se ohjataan alueen kunnallistekniikan toteuttamiseen. Korvausta peritään vain sopimuskynnyksen 250 000 euroa ylittävästä hyödystä. Usean kiinteistön yhteishankkeissa jokainen maanomistaja hyötyy sopimuskynnyksestä, mikä lisää yhteishankkeiden houkuttelevuutta.

Asuinkortteleiden täydennysrakentamiskohteiden maankäyttösopimuskorvausta määriteltäessä otetaan huomioon uuden lisärakennusoikeuden toteuttamisen kannalta välttämättömät kustannustekijät. Näitä voivat olla uuden rakennuksen vievän piha-alueen arvo, autopaikkajärjestelyiden kustannukset, vaikea toteutustapa (esim. lisäkerrokset) tai esimerkiksi hissien rakentaminen. Maankäyttösopimus tehdään vain, kun maksettava sopimuskorvaus on yli 5 000 €. Korvauksen suorittamiselle asetetaan aina takaraja (yleensä 3 kuukautta).

Lisärakentaminen ja autopaikoitus

Pysäköintiratkaisut ja -mitoitus on täydennysrakentamisessa avainkysymys hankkeen toteutettavuuden ja kannattavuuden kannalta. Lisärakentamishankkeen sijoittuessa yhden tai useamman yhtiön pysäköintialueelle, joudutaan vanhojen ja uusien rakennusten pysäköinti järjestämään muualla. Käytännössä tämä tarkoittaa usein pysäköintitaloa, autokantta tai mahdollisesti tontin ulkopuolelle sijoitettua keskitettyä pysäköintilaitosta. Vuorottaispysäköinti, yhteiskäyttöautot ja merkitsemättömät autopaikat voivat vähentää autopaikkatarvetta jopa 20 - 30 %.

Espoon kaupungilla sovellettava pysäköintipaikkojen laskentaohje (alla) on hyväksytty. Lisärakentamisen yhteydessä tontin autopaikkatarvetta voidaan tietyin reunaehdoin tarkastella tapauskohtaisesti. Yleensä pysäköinnin kannalta on hyvä, jos aluetta pystytään katsomaan laajemmin kuin vain yhtä tonttia.

Rakentamisen ohjaus ja luvat 

Rakennusvalvonnan tehtävänä ohjeistaa suunnittelua, ohjaa ja neuvoa rakentamista sekä päättää rakentamisen luvista. Lähtökohtaisesti taloyhtiön lisärakentamishanke ei tuo tähän mitään erityistä normaalikäytännöistä poikkeavaa. Espoon kaupungin rakentamisen lupakäytännöistä muuta aiheesta kohdan linkistä. 

Kivijalkatilojen muuttaminen asunnoiksi

Espoossa on toistaiseksi kahdelle rajatulle alueelle – Olari ja Kirkkojärvi – on tehty linjaukset menettelytavoista, joilla kivijalkatilat on muutettu liiketiloiksi. Selvitysten kattamalla osalla ko. kaupunginosista rakennusvalvonta voi myöntää käyttötarkoituksen muutosta koskevan rakennusluvan, tilanteissa joissa kyse on vähäisestä poikkeamisesta. Muilla alueilla sekä alueilla, joissa pysäköintiselvityksissä on todettu suuri autopaikkavaje, käyttötarkoituksen muutos edellyttää kaupunkisuunnittelukeskuksen myöntämää poikkeamispäätöstä.

Alueellista lisä- ja täydennysrakentamista koskevia selvityksiä

Espoossa on tehty täydennysrakentamista koskevia selvityksiä useammassa kaupunginosassa sekä lisäksi monia korttelitason tarkasteluita. Kivenlahden täydennysrakentamisen tarkastelussa on haettu ensimmäisiä suuntaviivoja ja periaatteita alueen täydennysrakentamiselle. Parhaillaan selvitetään Soukan alueen täydennysrakentamisen mahdollisuuksia yhdessä alueen asukkaiden, maanomistajien ja muiden toimijoiden kanssa. Vastaava työ on käynnistynyt koskien Matinkylän täydennysrakentamisen periaatteita. 

Hyväksyessään Karakallion täydennysrakentamisselvityksen huomioitavaksi Karakallion tulevissa asemakaavan muutoksissa ohjaavana ja kehittyvänä kokonaissuunnitelmana, kaupunkisuunnittelulautakunta päätti, että Karakalliosta tehdään täydennysrakentamisen pilottikohde. Pientaloalueiden täydennysrakentamisesta on toistaiseksi tehty kaksi alueellista kokeilua Nöykkiössä ja Friisilässä